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宅建業許可

宅地建物取引業とは？

宅地建物取引業（宅建業）を営もうとするものは、宅地建物取引業の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です。

宅地建物取引業とは、次の行為を業として行うものと宅地建物取引業法で規定されています。

• 宅地又は建物の売買
• 宅地又は建物の交換
• 宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理
• 宅地又は建物の売買、交換又は賃借の媒介

したがって、貸しビル、アパート経営のように自ら貸主となる行為は、宅地建物取引業に該当しません。

また、宅地建物取引業に該当するためには、上記の行為のいずれかを「業として行う」ことが必要です。
業として行うというのは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は諸要因を勘案して総合的に行われます。

この判断指針は国土交通省からガイドラインがでています。

「宅地建物取引業」について（判断基準の要旨）

取引の対象者

広く一般のものを対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

取引の目的

利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。

取引対象物件の取得経緯

転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件は事業性が低い。

取引の態様

自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。

取引の反復継続性

反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。

宅地建物取引業者

免許制度

宅地建物取引業を営もうとする者は、個人、法人を問わず、２以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣の免許を、１つの都道府県内にのみ事務所を設置する場合は、その都道府県知事の免許を受けなければなりません。また、免許を受けて宅地建物取引業を営む者を「宅地建物取引業者」といいます。

免許権者	２以上の都道府県に 事務所を設置し宅地建物取引業を 営もうとする場合		１の都道府県に 事務所を設置し宅地建物取引業を 営もうとする場合
	法人	個人	法人	個人
国土交通大臣	○	○	―	―
都道府県知事	―	―	○	○

 

○法人・・・株式会社、公益法人、事業協同組合等会社法、民法またはその他の法律により法人格を有し、宅地建物取引業を営もうとする者

○個人・・・個人で宅地建物取引業を営もうとする者

事務所とは

業法上の「事務所」とは、

本店又は支店（商人以外の者にあっては、主たる事務所または従たる事務所）

上記①のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係わる契約締結権限を有する使用人を置くもの

のいずれかをいいます。

この事務所に形態についてはいくつかのポイントがあります。

（１）他の会社と併用の場合

• 他の会社と明確に区分できているかどうか
• 初めてのお客様が自分がどの会社にいるのか明確にわかるかどうか
• 他の会社の事務所部分を通らずに会社に入ることができるかどうか

（２）住居の一部を事務所として使用している場合

• 居住用の部屋ではないこと
• 居住空間を通らずに事務室部分にいけるかどうか
• 居間やキッチンなどの生活空間と隔離されているかどうか

（３）１つの会社で他の業務と兼業の場合

• 宅建業務を行っている場所が特定されているかどうか
• 間仕切り等によって宅建業務を行っているか等が明確かどうか

（４）マンション等の集合住宅に事務所がある場合

• 管理規則等に違反していないかどうか
• 住居使用が前提の建物を事務所として使うことができるのかどうか

免許の有効期間と効果

免許の有効期間は５年とされ、免許の更新を受けようとするものは、免許の有効期間の満了の日の９０日前から３０日前までの間に更新の申請書を提出しなければなりません。
国土交通大臣の免許も、都道府県知事の免許も、免許の効力において差があるわけではなく、業務自体は全国どこの地域でも可能です。

宅地建物取引士

（１）取引士とは

取引士となるためには、宅地建物取引士資格試験に合格し、２年以上の実務経験を有するもの、または国土交通大臣がその者と同等以上の能力を有するものと認めた者が都道府県知事の登録を受け、宅地建物取引士証の交付を受けなければなりません。

（２）専任の取引士の設置

業法は、免許制度に加えて、業者に宅地建物取引業に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、その事務所その他国土交通大臣令で定める場所ごとに、一定数以上の成年者である「専任の取引士」を設置することを義務付けています。
この場合、原則として、「事務所」等に関しては業務に従事する者5人に対して1人の割合で、マンションのモデルルームのような案内所等で契約行為を締結する専任の宅地建物取引士を置くべき場所に関しては、業務に従事する者の人数に関係なく1人以上の専任の取引士の設置が義務になっています。

この取引士の専任性の判断基準ですが、

（１）同一会社内で他の業務との兼務する場合、兼務する場所が同じ建物内の場合にのみ認められます。

（２）他の会社と兼務する場合、兼務先が非常勤であることが明らかな場合にのみ認められます。

専任の取引士が退職した場合は、２週間以内に新たな専任の取引士を立てる必要があります。これに違反した場合は１００万円以下の罰金となっています。

☆平成２３年７月１日受付分から専任取引士の確認方法が変更になっています。宅建業免許の新規申請、更新申請、専任取引士の新たな設置を伴う変更届を提出する際に新たな書類の添付が必要になりました。

次のいずれかが必要です

「健康保険・厚生年金保険資格取得確認および標準報酬決定通知書」又は「健康保険・厚生年金保険被保険者標準報酬決定通知書」

「雇用保険被保険者資格取得等確認通知書」

「専任取引士勤務内容報告書」・・・この場合はさらに別に添付書類が必要です。

宅地建物取引業免許申請（新規・更新・免許換え）提出書類一覧表（1～24）

No	個人	法人	様式番号	書類の名称等	備考
1	○	○	様式第一号	免許申請書（第一面）	ー
2	×	○	様式第一号	免許申請書（第二面）役員に関する事項	必要枚数分添付
3	○	○	様式第一号	（第三面）事務所・政令使用人・専任の 取引士に関する事項	必要枚数分添付
4	○	○	様式第一号	（第四面）専任の取引士に関する事項	必要枚数分添付
5	○	○	様式第一号	（第五面）収入証紙貼付欄	ー
6	○	○	様式第二号	添付書類（１）（第一面）宅地建物取引業経歴書	ー
7	○	○	様式第二号	（第二面）	ー
8	○	○	様式第二号	添付書類（２）誓約書	ー
9	×	○	様式第二号	添付書類（４）（第一面）相談役及び顧問	ー
10	×	○	様式第二号	（第二面）株主又は出資者	ー
11	○	○	様式第二号	添付書類（８）宅地建物取引業に従事する者の名簿	必要枚数分添付
12	○	○	様式第二号	添付書類（３）専任の取引士設置証明書	ー
13	○	○	ー	専任の取引士の取引士証の写し	必要枚数分添付
14	○	×	ー	代表者の住民票抄本	ー
15	○	○	ー	添付書類（５）事務所に関する権限を証する書面	必要枚数分添付
16	○	○	ー	事務所付近の地図	必要事務所分添付
17	○	○	ー	事務所の付近の写真	必要事務所分添付
18	○	○	様式第二号	添付書類（６）略歴書	必要人数分添付
19	×	○	ー	財務諸表	直前１年分添付
20	○	×	様式第二号	添付書類（７）資産に関する調書	ー
21	○	○	ー	納税証明書	直前１年分添付
22	×	○	ー	法人の登記簿謄本	ー
23	○	○	ー	身分証明書	必要人数分添付
24	○	○	ー	登記されていないことの証明書	必要人数分添付

兵庫県知事免許の申請手数料（新規・更新）は３３，０００円になります（収入証紙）。

営業保証金の供託または保証協会への加入

宅地建物取引業を開業するには、営業保証金を供託するか保証協会へ加入する必要があります。

供託の場合

営業保証金法定金額

本店（主たる事務所）→１，０００万円

支店（従たる事務所）一店舗につき→５００万円

協会加入の場合

協会へ加入すると弁済業務保証金分担金６０万円を納めることで、営業保証金の供託が免除されます。
（社）兵庫県宅地建物取引業協会や（社）全日本不動産協会兵庫県本部に加入すると、それぞれ（社）全国宅地建物取引業保証協会、（社）不動産保証協会の会員になることができます。

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